대출규제 직격탄…서울 아파트 최고가 거래, 2주 만에 74% 급감

대출규제 직격탄…서울 아파트 거래 분위기 급변

2024년 6월 27일, 정부는 고강도 대출 규제를 포함한 부동산 시장 안정화 대책을 발표했습니다.

그로부터 불과 2주 만에 서울 아파트 시장의 분위기가 급격히 냉각되고 있습니다.

부동산 플랫폼 '직방'의 분석에 따르면, 대책 발표 이후 서울 아파트의 최고가 거래량은 무려 74% 감소한 것으로 나타났습니다.

이는 단기간 내에 시장 심리가 얼어붙었음을 방증하는 지표입니다.

대책 발표 전 2주간(6월 중순~말), 서울 아파트 전체 매매 거래는 4,693건이었으며 이 중 24.3%인 1,141건이 ‘최고가 거래’였습니다.

특히 강남구, 서초구, 송파구 등 이른바 '강남 3구'에서 시작된 상승세가 마포, 용산, 성동 등 '한강 벨트' 지역으로 퍼지며 시장 전반이 과열 조짐을 보였습니다.

하지만 대책 발표 이후, 같은 기간 동안 거래량은 1,312건으로 크게 줄었고, 최고가 거래는 300건에 불과했습니다.

이는 시장 참여자들이 ‘고점 인식’을 강화하며 매수세를 급격히 줄이고 있다는 뜻으로 풀이됩니다.

이번 대책의 핵심은 바로 3단계 DSR 도입입니다. 이는 연소득 대비 대출 원리금 상환 한도를 더욱 강하게 제한하는 조치로, 기존보다 훨씬 보수적인 대출 심사가 적용됩니다.

특히 다주택자나 고가 아파트 보유자는 물론, 실수요자들까지도 대출 문턱이 높아지며 자금 조달이 어려워졌습니다.

시장에서는 이를 '돈줄이 막혔다'고 표현하며, 일시적으로 매수심리가 극도로 위축되고 있습니다.

대출이 막히면 매수 자체가 불가능해지기 때문에, 자연스럽게 거래량도 줄고 가격도 조정을 받을 수밖에 없습니다.

현재 시장 분위기는 '급매'보다는 '관망'입니다.

다주택자들은 양도세 중과 유예 등 기회를 엿보며 매도를 서두르지 않고, 매수자는 추가 하락 가능성을 기다리는 모양새입니다.

당장 가격이 급락하기보다는 거래 절벽 속에서 점진적인 조정이 이어질 것이라는 관측이 우세합니다.

특히 금리가 여전히 높은 상황에서 대출 규제가 강화되면, 실거주 수요자들조차 구매를 미루게 됩니다.

공급은 정체되고 수요는 위축되며, 그 사이에서 가격은 하방 압력을 받을 수 있습니다.

이번 규제의 효과는 단기적으로는 명확하게 나타나고 있습니다.

하지만 중장기적으로는 정부의 추가 정책, 금리 변화, 공급 확대 여부 등이 변수로 작용할 것입니다.

특히 2025년 상반기까지는 대출규제의 영향을 정면으로 받는 시기로, 시장 전반의 변동성이 클 수 있습니다.

정부는 실수요자 보호와 투기 수요 억제를 동시에 꾀하고 있지만, 이 과정에서 자칫 주거 사다리를 놓치게 되는 무주택자들의 고충도 커질 수 있어 세밀한 정책 조율이 요구됩니다.